Типы использования, которые могут оказать самую сильную рыночную поддержку в Центральной Москве в ближайшей перспективе, – это высококлассные, городские квартиры и медицинские офисные помещения. Мы рассматриваем их как возможные формы развития даже в условиях слабой рыночной конъюнктуры. В случае квартир есть признаки неудовлетворенного спроса на высококлассные варианты; в случае медицинских офисных помещений демографический состав местного населения свидетельствует о неуклонном росте спроса. Небольшое снижение занятости, регистрации или образования домохозяйств вряд ли окажет существенное влияние на рыночную поддержку этих типов использования.
Анализ также указывает на некоторую поддержку дополнительных коммерческих площадей в пределах области исследования, хотя и не в масштабе, который оправдывает более крупные изменения. Меньшие торговые площади могут потенциально работать как часть смешанного использования с квартирами, что, в свою очередь, повысит конкурентоспособность квартир. Тем не менее, мы ожидаем, что в ближайшем будущем поглощение новых торговых площадей (оцененных на уровне аренды, которое может поддержать новое строительство) будет медленным, и, вероятно, потребуется предварительная аренда, чтобы сделать более крупным розничным компонентом жизнеспособным. Перемещение книжного магазина в университете – это возможное решение, которое делает проект смешанного использования незамедлительно жизнеспособным, не вызывая разбавления розничного рынка в центре города.
СЕГМЕНТЫ С СПРОСОМ ДЛЯ UPSCALE, ГОРОДСКИЕ КВАРТИРЫ
Неучащихся
Проект высококлассных квартир в районе продления, вероятно, привлечет поддержку из самых разных сегментов. Мы ожидаем, что молодые профессионалы, пустующие и пенсионеры будут доминировать. Спрос на эти сегменты обозначается текущим профилем арендаторов на Turnstone Flats и McConnell Building, а также прогнозами спроса на Москву. Последние свидетельствуют о том, что пенсионеры станут самым крупным сегментом в плане чистого нового спроса на квартиры в течение ближайших пяти лет. Тем не менее, большая часть неудовлетворенного спроса, вероятно, будет среди более молодых когорт, которые доминируют в нынешней базе арендаторов. Наши прогнозы показывают, что примерно 35 договоров аренды в год будут включать квартирные домохозяйства с доходом выше 50 000 долларов США, сегмент, на котором на рынке мало вариантов жилья.
Студенты
Мы также ожидаем, что студенты будут вносить свой вклад в спрос на высококлассные квартиры. Студентов иногда недооценивают в контексте расходов на высшие учебные заведения, в том числе расходы на аренду квартиры, в связи с тем, что студенческие ссуды и переводы с родителей не принимаются во внимание. Анализ, проведенный JOHNSON ECONOMICS в районе метро Portland, показал, что старшие студенты, в частности, готовы растянуть свои бюджеты и взять на себя долги для оплаты аренды квартиры. Анализ показал, что квартиросъемщики в 25-34-летней когорте с годовым доходом ниже 15 000 долларов (студенты и не студенты) в среднем составляли 127% своих доходов по аренде, а 15-24-летних в одном и том же доходе в среднем 97%1. Другими словами, доход является плохим показателем типичных расходов среди студентов. Это справедливо как для розничных расходов, так и для аренды.
По всей стране разработчики студенческого жилья признали, что сегодняшние студенты предпочитают хорошо укомплектованные квартиры, чем предыдущие поколения. Следовательно, в последние годы были построены многочисленные проекты студентов-люкс. Два проекта Grove в Москве и Pullman – скромные размышления об этой тенденции. Многие разработчики также воспринимают растущий спрос на большее количество городских мест среди студентов. Примеры этого можно найти в Юджине, штат Орегон, где несколько недавних студенческих проектов были построены в или около центра города. Проект под названием 13th & Olive является примером студенческого проекта, который является как высококлассным, так и городским. Среди множества других удобств этот проект включает бассейн, который необычен для городских проектов.
Тенденция к более высокому уровню спроса со стороны студентов часто объясняется более высокими ожиданиями, установленными сегодняшними студентами, что отражает растущий комфорт американских домов со средним доходом. Однако во многих случаях именно родители, а не студенты, принимают решение (и оплачивают) более высококлассные варианты квартир, которые обещают более безопасную, чистую и, как правило, лучшую среду для своих детей. Мы ожидаем, что такая же динамика будет в Москве, и мы подозреваем, что доступность такого жилья может повысить конкурентоспособность UI Moscow.
1. На основе анализа образцов Microdata из опроса Американского сообщества (Бюро переписи населения США), собранного в районе Портленда в 2007 и 2011 годах, что составляет 5% населения.
MARKET ANALYSIS FOR LEGACY CROSSING URBAN RENEWAL DISTRICT, MOSCOW, IDAHO
PREPARED FOR THE CITY OF MOSCOW,
FEBRUARY 2015