Капитальный ремонт и ремонт многоквартирных жилых домов в России является актуальным приоритетом. Приблизительно 60 процентов многоквартирных жилых домов страны в настоящее время считаются срочно нуждающимися в капитальном ремонте, как это определено действующим законодательством и правилами городского планирования.
Оценки годовой стоимости такого капитального ремонта в России до 2035 года варьируются от 220 млрд руб. (При условии поверхностного исправления накопленных проблем) до 1 трлн руб. (При условии проведения капитального ремонта и использования энергосберегающих технологий и материалов).
Российское многоквартирное жилье сталкивается с давней потребностью в энергоэффективной модернизации. В этом документе термины «энергоэффективная модернизация / повышение энергоэффективности многоквартирных жилых домов» относятся к капитальному ремонту и реконструкции существующих многоквартирных жилых домов, предпринимаемым с целью повышения энергоэффективности здания в его в целом, а также повышение комфорта проживания в нем.
Жилой сектор России является вторым по величине потребителем энергии в стране и, как таковой, обладает наибольшим потенциалом для повышения энергоэффективности. Государственное вмешательство в форме политики и программ в области энергоэффективности может помочь владельцам жилой недвижимости значительно снизить потребление энергии (и, следовательно, расходы их домохозяйств): повышение энергоэффективности в результате внедрения и реализации энергоэффективных продуктов и инициатив может помочь собственности владельцев в Российской Федерации сокращают общие расходы на коммунальные услуги в среднем на 187 000 рублей в год.
Энергоэффективная модернизация многоквартирного жилья наиболее эффективна, когда она осуществляется в рамках более широкой программы капитального ремонта (в России широко развит сервис услуг ремонта) – и, в то же время, посредством реализации дальнейших инициатив в области энергоэффективности в ранее отремонтированных многоквартирных домах. По этой причине крайне важно, чтобы любая централизованная система для выполнения государственной политики в области энергоэффективности и управления ресурсами (в частности, путем содействия крупномасштабному капитальному ремонту и модернизации энергоэффективности в многоквартирных жилых домах) также поддерживалась четкими механизмами, облегчающими финансирование такой системы за счет государственного финансирования на федеральном и региональном уровнях.
Повышение энергоэффективности в жилом секторе также представляет непосредственный интерес для региональных и местных органов власти, поскольку снижение энергопотребления может снизить потребность в дополнительных мощностях для выработки и поставки электроэнергии: повышение энергоэффективности часто оказывается более рентабельным, чем строительство новых объектов. и гораздо быстрее реализовать.
Международный опыт показывает, что устойчивая политика в области ремонта и модернизации жилищного фонда зависит от установления правительством точных целей и задач в контексте систематической долгосрочной стратегии. Проблемы и вопросы, связанные с содержанием и ремонтом многоквартирных жилых домов, должны регулироваться на основе строгого соблюдения принципов частной собственности и верховенства права. Вмешательство правительства в управление частной собственностью должно ограничиваться регулированием охраны здоровья и техники безопасности и инициативами, направленными на содействие большей самостоятельности владельцев собственности в улучшении физических условий (а также энергоэффективности) их коллективной собственности.
Международный опыт показывает, что наиболее эффективные средства обеспечения устойчивого финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов основаны (как абсолютный минимум) на следующих трех элементах.
- Регулярные взносы (в обязательном порядке, всеми владельцами квартир) в специальный фонд для обслуживания и ремонта («фонд ремонта коллективного здания») – важнейшая предпосылка в каждом многоквартирном жилом доме.
- Кредитные линии, предоставляемые коммерческими банками товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или жилищным управляющим компаниям, облегчаются за счет регулярной выплаты резидентами взносов на ремонт и техническое обслуживание их зданий, которые хранятся на специальном счете или в коллективном фонде ремонта зданий. цель.
- Финансовая поддержка со стороны правительства в софинансировании проектов капитального ремонта и предоставлении государственных гарантий банкам через специализированные государственные институты финансового развития (гарантийные агентства, специализированные государственные банки, инвестиционные фонды и т. д.).
Чтобы получить доступ к долговому финансированию для капитального ремонта и повышения энергоэффективности, ассоциации-резиденты (ТСЖ, Жилищные кооперативы) должны получить жизнеспособный правовой статус, должны иметь право собирать средства от имени всех жителей в совокупности, и должны иметь право на принудительное взыскание с тех жителей, которые не выполняют своих обязательств по покрытию расходов на такой ремонт или ремонт.
Действующее в России законодательство, регулирующее обращение с многоквартирными жилыми домами в качестве недвижимого имущества, в настоящее время недостаточно разработано. Прочная и прозрачная система собственности может быть достигнута только тогда, когда каждый житель многоквартирного многоквартирного дома обязан стать членом ассоциации домовладельцев или другой формы коллективной ассоциации жильцов.
При распределении государственных ресурсов на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов необходимо учитывать следующие принципы:
- Правительственная поддержка должна быть такой, чтобы поощрять жителей проводить ремонт всего многоквартирного многоквартирного дома, а не только их отдельных квартир.
- Повышение энергоэффективности должно быть четко обозначено как приоритет в любом проекте капитального ремонта, финансируемом из бюджетных (т.е. государственных) источников.
- Уровень такой государственной поддержки должен быть напрямую связан со степенью повышения энергоэффективности (и последующей экономии энергии), которая должна быть достигнута.
- Любое решение о размере любого капитального ремонта, которое должно быть предпринято в многоквартирном многоквартирном доме, должно быть принято соответствующей ТСЖ (или другой коллективной организацией, представляющей индивидуальных собственников) в пределах такого здания, или Жилищной управляющей компанией или другой орган управления, которому были переданы такие полномочия.
- Ответственность за контроль средств, собранных от собственников в многоквартирном многоквартирном доме, лежит на Ассоциации домовладельцев (или другом агентстве (например, жилищной управляющей компании), которому Ассоциация домовладельцев делегировала такие полномочия).
- Ответственность за контроль средств, полученных из государственных (бюджетных) источников, лежит на Ассоциации домовладельцев (или другом агентстве (например, жилищно-управляющей компании), которому Ассоциация домовладельцев делегировала такие полномочия).
Наиболее эффективное использование государственной поддержки со стороны регионального правительства заключается в следующем:
I. в субсидировании расходов собственников на капитальный ремонт и повышение энергоэффективности; а также
II. путем предоставления гарантий для снижения коммерческих рисков при предоставлении кредитных средств или финансирования ассоциациям резидентов и создании соответствующих гарантийных агентств (и инвестиционных фондов) для содействия этому.
Не все владельцы недвижимости могут быть готовы выполнить свои обязательства по участию в финансировании капитального ремонта, и может возникнуть необходимость обеспечить их соблюдение. Это также относится к тем владельцам квартир, которые, хотя и готовы выполнять свои обязательства, не могут сделать это по разным причинам, включая недостаточные средства. В обоих случаях этот вопрос должен быть решен путем принятия эффективных механизмов: в одном случае – путем принуждения, а в другом – путем разработки устойчивых механизмов социальной поддержки и развития социального жилья.
Создание устойчивых условий для финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов зависит от всеобъемлющей реформы действующего гражданского и имущественного права, а также других законодательных и нормативных актов.
Существует убедительный аргумент в пользу целостного подхода к решению разнообразных вопросов, связанных с финансированием капитального ремонта в жилом секторе, в частности в отношении:
- развитие правовых институтов, регулирующих управление частной собственностью в многоквартирных жилых домах (ТСЖ и т. д.);
- разработка механизмов содействия коллективному самоуправлению в многоквартирных домах, а также развитие личной ответственности собственников квартир; а также
- разработка механизмов социальной поддержки социально уязвимых групп населения и групп риска.
Financing Capital Repairs and Energy Efficiency Improvements in Russian Multi-family Apartment Buildings
European Bank for Reconstruction and Development